Zijn hypotheek-advieskosten aftrekbaar? Zo zit het in 2026

Ja: de kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling voor de hypotheek op je eigen woning zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar, in het jaar waarin je ze betaalt. Dat geldt bij aankoop én bij oversluiten. Kosten voor bijvoorbeeld een losse overlijdensrisicoverzekering vallen er niet onder.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

Aftrekbaar zijn de kosten die je maakt om de financiering van je eigen woning te regelen. De belangrijkste:

• Advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur
• Taxatiekosten (voor het verkrijgen van de lening)
• Notariskosten voor de hypotheekakte (niet de leveringsakte)
• Kosten voor de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
• Boeterente bij het oversluiten van je hypotheek

Welke kosten zijn níet aftrekbaar?

• Notariskosten voor de leveringsakte en overdrachtsbelasting
• Makelaarscourtage voor de aankoop van de woning
• Premies voor verzekeringen, zoals een overlijdensrisicoverzekering
• Bouwkundige keuring (tenzij vereist voor NHG)

Hoe werkt de aftrek in de praktijk?

Je geeft de kosten op als “aftrekbare kosten eigen woning” bij je aangifte inkomstenbelasting over het jaar waarin je ze betaalde. Het is een eenmalige aftrekpost, geen jaarlijkse. Bewaar de facturen en de afrekening van de notaris; daarop staan de aftrekbare posten meestal apart vermeld.

Geldt dit ook bij oversluiten?

Ja. Ook bij het oversluiten van de hypotheek op je eigen woning zijn de advies- en bemiddelingskosten, notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte, taxatie en de eventuele boeterente aftrekbaar. Zie ook onze pagina over hypotheek oversluiten.

Tweede huis kopen: zo werkt de hypotheek

Een hypotheek voor een tweede huis werkt anders dan voor je eigen woning: de rente is niet aftrekbaar (de woning valt in box 3), geldverstrekkers financieren doorgaans een lager percentage van de waarde, en bij verhuurplannen gelden aparte “verhuurhypotheken”. Overwaarde op je huidige woning kan vaak worden ingezet.

Wat is fiscaal het verschil met je eigen woning?

Je eigen woning (hoofdverblijf) valt in box 1: je hebt hypotheekrenteaftrek, maar telt het eigenwoningforfait bij je inkomen. Een tweede woning valt in box 3: de woning telt mee als vermogen en de hypotheekrente is niet aftrekbaar. Daar staat tegenover dat de schuld je box 3-vermogen verlaagt.

Hoeveel kun je lenen voor een tweede woning?

Voor een tweede woning financieren geldverstrekkers meestal een lager deel van de marktwaarde dan de 100% die bij een eigen woning geldt. Het exacte percentage verschilt per bank en per gebruik (eigen recreatie of verhuur). Het restant breng je zelf in, bijvoorbeeld met spaargeld of overwaarde.

Overwaarde inzetten voor een tweede huis

Heb je overwaarde op je huidige woning, dan kun je die vaak benutten via een verhoging van je bestaande hypotheek of een tweede hypotheek. Let op: het deel van de lening dat je gebruikt voor de tweede woning geeft géén renteaftrek, ook al is het gevestigd op je eigen woning. Een adviseur rekent uit welke constructie het gunstigst uitpakt.

Verhuren: waar moet je op letten?

Wil je de woning (deels) verhuren, dan heb je bij de meeste banken een specifieke verhuurhypotheek nodig, want reguliere voorwaarden verbieden verhuur vaak. Ook gelden er andere taxatie-eisen (waarde in verhuurde staat) en kijkt de bank naar de verwachte huurinkomsten.

Hypotheekrenteaftrek: hoe lang en voor wie?

Je mag de hypotheekrente voor je eigen woning maximaal 30 jaar aftrekken, per leningdeel. Voor leningen afgesloten vanaf 2013 geldt bovendien dat je ten minste annuïtair of lineair moet aflossen om renteaftrek te krijgen. De teller loopt per leningdeel. Bij verhogen of oversluiten start voor het nieuwe deel een eigen termijn.

Hoe werkt de 30-jaarstermijn precies?

De termijn van 30 jaar geldt per leningdeel, vanaf het moment dat dat deel is afgesloten. Sluit je na tien jaar een extra leningdeel af voor een verbouwing, dan heeft dat nieuwe deel zijn eigen 30-jaarstermijn. Voor leningen die al vóór 2001 bestonden, is de teller op 1 januari 2001 gestart.

Welke voorwaarden gelden er?

• De lening is gebruikt voor aankoop, verbouwing of verbetering van je eigen woning (hoofdverblijf)
• Voor leningen vanaf 2013: minimaal annuïtair of lineair aflossen in maximaal 30 jaar
• Je geeft de woning en de lening op in box 1 van je aangifte

Wat is de bijleenregeling?

Verkoop je je woning met overwaarde, dan verwacht de Belastingdienst dat je die overwaarde investeert in je volgende woning. Doe je dat niet en leen je dat bedrag toch, dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. Voor doorstromers is dit een belangrijk aandachtspunt in de financieringsopzet. Zie ook onze doorstromerspagina.

Aflossingsvrij: hoe zit het daar?

Voor bestaande aflossingsvrije leningdelen van vóór 2013 kan de renteaftrek doorlopen zolang de 30-jaarstermijn nog niet is verstreken. Voor nieuwe aflossingsvrije delen geldt géén renteaftrek. Loopt jouw termijn binnenkort af, dan is dat een goed moment om de opzet te herzien.

Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?

Je kunt in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde (taxatiewaarde) lenen. De kosten koper, denk aan overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advieskosten, samen doorgaans enkele procenten van de koopsom, betaal je dus uit eigen middelen. Bied je boven de taxatiewaarde, dan komt ook dat verschil uit eigen zak.

Waar bestaat het eigen geld uit?

• Kosten koper: overdrachtsbelasting, notariskosten (leverings- en hypotheekakte), taxatie, advies- en bemiddelingskosten en eventueel NHG-kosten.
• Bieden boven de taxatiewaarde: het verschil tussen je bod en de getaxeerde waarde financier je zelf.
• Optioneel: verbouwing of verduurzaming die je niet meefinanciert, en inrichtingskosten.

Hoeveel is dat in de praktijk?

Reken voor de kosten koper op zo’n 4 à 6% van de koopsom, afhankelijk van je situatie (starters betalen onder voorwaarden soms geen overdrachtsbelasting, vraag naar de actuele regels). In een competitieve markt zoals Utrecht komt daar het eventuele verschil tussen bod en taxatiewaarde bij. Precies daarom is vooraf weten wat een woning écht waard is zo belangrijk.

Zo verklein je het risico op verrassingen

Bij Ralf Hypotheken kan de koopsom vóór je bod worden getoetst door een NVM-aankoopmakelaar en taxateur. Zo weet je vooraf hoeveel eigen geld er nodig is, en voorkom je dat je na het tekenen voor een gat komt te staan. Lees meer over verantwoord bieden.

Bieden zonder financieringsvoorbehoud: zo doe je het verantwoord

Bieden zonder financieringsvoorbehoud kan verantwoord, mits je financiering vóóraf grondig is getoetst. Zonder voorbereiding riskeer je bij het niet nakomen van de koop in de regel een boete van 10% van de koopsom. Met een vooraf getoetste financiering, een ingeschatte taxatiewaarde en eventueel een biedverzekering breng je dat risico terug tot een verantwoord niveau.

Waarom bieden kopers zonder voorbehoud?

In een krappe markt kiest een verkoper vaak voor zekerheid: een bod zonder ontbindende voorwaarden wint het regelmatig van een hoger bod mét financieringsvoorbehoud. Het is dus een manier om je kansen te vergroten, geen doel op zich.

Wat zijn de risico’s?

Kom je de koop niet na omdat de financiering toch niet rondkomt, dan ben je in de regel 10% van de koopsom aan boete verschuldigd. Dat risico wil je alleen nemen als de kans erop verwaarloosbaar klein is gemaakt.

De checklist voor verantwoord bieden

• Je maximale hypotheek en maandlasten zijn persoonlijk berekend, geen online schatting
• De financierbaarheid is vooraf getoetst op basis van je documenten
• De taxatiewaarde van de specifieke woning is vooraf ingeschat door een taxateur
• De bouwkundige staat en marktwaarde zijn beoordeeld door een (NVM-)aankoopmakelaar
• Je hebt overwogen een biedverzekering af te sluiten als extra vangnet

Hoe Ralf Hypotheken dit aanpakt

Precies deze checklist is de standaard-werkwijze van Ralf Hypotheken: vóór het tekenen van de koopovereenkomst toetsen we samen met een NVM-aankoopmakelaar en taxateur de woning én de financierbaarheid, zonder extra kosten. Lees meer op de pagina bieden zonder financieringsvoorbehoud of plan een gratis gesprek.